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北京房企惜售房屋库存下跌 收入不及房价涨幅

2014-07-09 15:58 [来源]:网络整理

10月21日,北京市统计局发布前9月北京房地产数据,前9月,北京住宅销售面积为959.1万平方米,增长8.9%;与此同时,住宅施工面积为6909.9万平方米,下降1.7%。

一增一减之间,亦凸显了北京的供需缺口,据统计,北京的库存已在10月跌破6万。

在此背景下,本报记者调查了解,北京多个项目亦出现惜售的现象。本报记者致电北京住建委相关部门了解,北京一直严打开发商企业捂盘惜售的情况,一旦查实,或将受到限制拿地的处罚。

收入赶不上房价涨幅

根据北京统计局的数据,前3季度,北京城镇居民可支配收入为29626元,同比增长9.9%,农村居民人均现金收入16150元,增长11%。

据国家统计局北京调查总队副总队长邢志宏介绍,扣除物价因素,前三季度北京城乡居民收入实际增幅分别为6.4%、7.5%。

值得一提的是,根据中国指数研究院的数据,9月北京新建住宅平均价格同比上涨26.88%。

住宅价格上涨幅度远超过居民收入上涨,北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍,很多时候,不买房,相当于一年白干,在这种情况下,居民购房的预期也更强烈。

北京统计局新闻发言人于秀琴表示,公众购房预期和供需缺口是北京房价连涨的两大主因。

从预期来看,于秀琴称,从去年下半年以来,很多购房者都觉得房价要涨,并快速进入市场,推高房价。

从供给来看,于秀琴介绍,北京的土地资源以及每年能提供的住房数量有限,但是不断涌入的需求却很突出,从而拉动房价。

值得一提的是,在房价收入比进一步拉大的情况下,投资、投机性购房也存在抬头。

于秀琴亦介绍,在限购等政策的影响下,北京八成都是刚需群体在买房。

所谓的刚需,是和投资相对应的,旨在满足购房者的自住需求,在网签数据中,亦显示为首套置业。

北京某项目营销总监向本报记者介绍,在北京房价连涨的背景下,以投资、投机为主的购房需求也开始涌现,刚需的统计数据或存水分。

“部分通过假离婚等方式规避限购,虚构了首套置业的需求;另外,部分购房者虽然在北京是首套,但在外地有房,因看北京房价上涨,在北京投资。”上述营销总监表示,这些带有投资、投机属性的购房需求可能被统计为首套刚需。

以个人住房信息联网系统为例,本报记者了解,只限行政管辖区内联网,只由地方政府查询 ,不对外提供查询端口。也就是说,只要北京无房,但在外地有1套甚至10套,在北京购房就会被统计为刚需。

张大伟表示,所谓的房地产刚性需求实际上是一个伪命题,在其看来,房地产更大程度上是弹性需求。因为刚性需求是有条件的,当刚性需求被上涨过快的房价破坏后,这个刚性需求就成了弹性需求。

开发商惜售心态

于秀琴表示,在购房预期、供需矛盾尚未扭转的背景下,未来北京房价上涨的压力依然明显。

北京中原地产提供的数据显示,10月,北京楼市库存已跌破6万套警戒线,值得一提的是,在市场供需缺口较大的情况下,市场亦普现开发商惜售的情况。

根据网易房产数据研究中心数据,截至本月20日,北京共批准预售许可证6个,批准个数与去年同期相比减少了40%。

对此,北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍,惜售存在多方面的原因,一方面是在供需缺口,和高地价的成交下,开发商普遍看好后市。

另一方面,虽然限价存在些许松动,但是开发商并非能随意涨价,张大伟介绍,很多项目依然面临定价预期较高,拿不到预售证的情况。

除此之外,本报记者采访了解,市场不错的背景下,多房企已经超额完成销售计划,不像年初担心入市进度,可以慢慢卖。

比如天宫院的项目-中国水电·水立方,本报记者采访了解,该项目自2012年年底之后开盘计划一拖再拖,又比如,北京三环以里二环以外的新建楼盘——玺源台,三栋商品住房土建工程已经基本完工,但仍未对外出售。

不过,北京住建委一位人士在电话中告诉本报记者,北京住建委对项目的开工、预售情况有监管,会严厉打击捂盘惜售的情况,一旦查实,或存在限制拿地的情况。

上述房企营销总监介绍,房企捂盘惜售其实很难鉴定,根据北京住建委的定义,一般意义上是领取预售许可证3日内不销售;另外,向消费者公布的房源信息与交易网公示楼盘状态不符,以及房企向消费者隐瞒可售房源和不在网上签约已售房源等情况。

上述房企营销总监介绍,房企仍可以以图纸修改,项目需要精雕细琢等原因去延迟拿预售证、放慢入市步伐,而不违背政策。

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